原標(biāo)題：抵押房產(chǎn)要看清 解押不成過(guò)戶難(以案說(shuō)法)

　　【案例】王某想買套房子，幾番尋找、比較之后，看中了劉某手里的一套二手房。經(jīng)過(guò)協(xié)商，劉某以600萬(wàn)元的價(jià)格將該套二手房出售給王某，王某則支付購(gòu)房款460萬(wàn)元作為首付，后劉某當(dāng)月即向王某交付了房屋鑰匙。由于此前該房屋已被兩次用于抵押，可在房屋交易中，劉某僅解除了該房產(chǎn)兩處抵押登記中的一處，另一處抵押登記因債務(wù)始終無(wú)法清償而未注銷，結(jié)果抵押權(quán)人申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行，法院隨后查封了涉案房屋，最終導(dǎo)致劉某遲遲未能將房屋向王某過(guò)戶。王某于是到法院起訴劉某，要求辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并支付逾期過(guò)戶違約金83萬(wàn)元。

　　【說(shuō)法】法院認(rèn)為，因劉某拖欠他人債務(wù)，導(dǎo)致房屋被查封，被禁止辦理買賣、過(guò)戶、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，王某要求過(guò)戶的請(qǐng)求客觀上不具備履行條件，法院難以支持。同時(shí)，劉某的違約行為導(dǎo)致王某未能取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。最終法院判決劉某支付逾期過(guò)戶違約金56萬(wàn)余元。

　　當(dāng)前，二手房買賣可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，加之市場(chǎng)行情變化、參與者契約精神不足、逐利心理和法律知識(shí)欠缺等因素，容易成為糾紛的易發(fā)多發(fā)區(qū)。

　　法官提醒，購(gòu)買二手房屋前，一定要核實(shí)房屋性質(zhì)、權(quán)屬和代理授權(quán)情況，提前防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房屋性質(zhì)和權(quán)屬，買受人可通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)信息后區(qū)分情況予以處理：不購(gòu)買已被查封等不可交易的房屋，限制交易的房屋應(yīng)在符合上市條件后購(gòu)買，購(gòu)買普通商品房時(shí)應(yīng)盡到善意注意義務(wù)，對(duì)于設(shè)定多重抵押的房產(chǎn)，應(yīng)慎重簽約。

　　賣方也應(yīng)誠(chéng)信守法，在合同簽訂前應(yīng)如實(shí)告知房屋共有、抵押、購(gòu)買資格等有關(guān)情況;在合同簽訂后，要依約及時(shí)履行合同，防止因違約可能導(dǎo)致的高昂訴訟成本和嚴(yán)重后果。

　　(本報(bào)記者 張 璁整理)