省發改委日前公布的新修訂的《陜西省物業服務收費管理辦法》引起大家關注。近期不少讀者詢問這個下個月即將執行的新《辦法》跟之前的區別是什么?會給自己的生活帶來哪些影響?記者對新《辦法》的重要變化進行了梳理。

為什么要制定新《辦法》 舊《辦法》部分內容不適應國家新規

　　記者獲悉，我省現階段物業服務收費政策文件主要有兩個，即《陜西省物業服務收費管理實施辦法》(陜價服發〔2014〕85號)和《陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法》(陜價服發〔2012〕128號)，均實施超過5年，其部分內容已不適應國家新修訂的《物業管理條例》和《陜西省定價目錄》(2018版)相關規定。

　　其中，現行的物業收費管理辦法存在著物業公司隨意收取公攤耗能費、收費行為不規范、車位權屬等公共收益不明晰等問題。為制定新《辦法》，省發展改革委、省住房城鄉建設廳、省市場監督管理局自3月19日至4月3日，公開征求對《辦法》(征求意見稿)的意見建議，采納了群眾、人大代表、政協委員，以及律師、業委會代表、物業公司等多方面意見建議。

　　例如，按照現行物業服務收費政策規定，物業小區內的公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業公司應單獨計量，嚴格按照水電價格政策據實分攤并定期公布。而新《辦法》中，這些小區內共有共用設施的運行維護費用將納入到物業服務成本，不得再向業主單獨收取。

明確物業服務費構成及標準

實行市場調節價小區須成立業主大會

　　新《辦法》指出，物業服務收費是指物業服務企業按照合同約定向業主提供服務所收取費用的統稱，包括物業服務費、物業管理區域內交通工具停放服務費(以下統稱“停車服務費”)和其他服務費。

　　按照不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。其中， 成立業主大會之前的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業的物業服務費和停車服務費實行市場調節價。其他服務費均實行市場調節價。

　　實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或者業主大會通過合同約定，所以實行市場調節價收取物業服務費的小區，必須成立業主大會。

明確停車服務費成本核算方法

臨時停車費應限定單日收費上限

　　新《辦法》中明確，停車服務費是指物業服務企業接受業主或者業主大會的委托，按照停放服務合同約定，在物業管理區域內對指定場地(所)停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用，根據合同約定按月計收。

　　其中，納入物業管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業買受人的車位，停車服務費由建設單位全額交納;符合交付條件的車位，停車服務費從交付次日起由業主按月交納。其中，同一小區內，面積小于標準車位的停車服務費應當適當優惠。

　　新《辦法》鼓勵在物業管理區域內短時停車服務費實行優惠，對臨時車輛停放服務費應當限定單日收費最高上限。物業服務企業在收到業主告知后，不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

　　在物業管理區域臨時停放30分鐘之內或執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛等免收停車費。

縮短空置房時間計算標準

空置1個月以上的收費應下調

　　新《辦法》提出，經業主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經物業服務企業登記確認后，其空置期間的物業服務費、停車服務費應當下調。

　　記者了解到，目前的物業收費管理辦法中，對于空置房的計算標準是6個月，而此次將計算標準縮短到1個月以上，將為業主提供更多方便和實惠。

不得向業主強制或變相收費

收費情況要及時公示

　　新《辦法》中提出，物業服務企業應當按照合同約定向業主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。

　　對于業主未繳納物業服務費的情況，物業服務企業可以依法追繳，但不得以未交物業服務費為由限制或者妨礙業主對水、電、氣、暖等的正常使用。

　　對于收費情況，物業服務企業應當按照有關規定實行明碼標價，并公示物業服務企業名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據、投訴舉報電話等信息，接受業主監督。 (南江遠)