田芳昕作

　　核心提示 物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　在很多大中城市，有些業主買房后并未居住，房子成了空置房。但有個揮之不去的疑問總是縈繞在他們心頭，“為什么沒有住進去，也要交物業費?”“我沒住就沒享受物業服務,這也需要交物業費?”

　　那么，空置房要不要交物業費呢?

　　【典型案例】

　　2015年5月，楊某在湖南省平江縣某小區購買了一套住宅并辦理了收房手續。同年，楊某與物業公司簽訂了物業服務協議。此后，由于楊某一直未交納物業費，物業公司多次致電催交，但楊某以未真正入住為由拒不交納。

　　2020年9月，物業公司將楊某起訴至平江縣人民法院，請求法院判決楊某支付物業費，并承擔近千元的違約金。

　　庭審中，楊某辯稱，其房屋在交付后一直處于閑置狀態，既未對房屋進行裝修，也未居住或使用，根本未享受過物業公司提供的任何服務，所以不應支付物業費和違約金。而物業公司堅稱，雖然楊某的房屋處于閑置狀態，但物業公司仍為其房屋的安全、公共設施的維護、小區的整體綠化和保潔提供了服務，故楊某理應交納物業費，并承擔違約金。

　　法院經審理后認為，楊某作為業主，物業公司依據雙方簽訂的物業服務合同為楊某提供物業服務，因此，當事人之間系物業服務合同糾紛，楊某應按物業服務合同及相關規定向物業公司交納物業費。楊某辯稱辦理入住手續后未實際居住，未享受過物業公司提供的任何服務，所以不應支付物業費和違約金的主張，法院不予采納，遂判決楊某支付2015年至2019年12月31日期間的物業費。

　　【律師說法】

　　陜西學高律師事務所律師 南新建

　　南新建認為：“交納物業費是業主應承擔的一項基本合同義務。”他進一步解釋說，物業服務具有公眾性，它的價值在于滿足公共性服務的同時，達到對整個居住環境品質的提升，最終體現在對業主個體的服務價值。物業管理費的構成包括保潔費、保安費、綠化費等，大部分是為全體業主公共部分的管理、共用設備設施維護費用，并非針對專門某個業主的服務。雖然業主的房屋空置，但小區衛生仍需天天清潔打掃，公共秩序必須時時巡查維護，所有設施設備如電梯、消防、公共照明等費用也要一分不少地支出。因此，《中華人民共和國民法典》第944條第1款規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”從這個規定當中我們可以看出，即使業主沒有享受到物業的服務，依舊是需要交納物業費的。對于物業公司來說，服務的是整個小區，雖然業主個人沒有享受到物業的服務，但業主的房屋的的確確享受到物業的服務了。退一步講，如果空置房的業主都不交納物業費的話，對于那些空置率較高的小區來說，物業公司無疑會面臨虧損的局面，而且對于那些居住在小區當中已經交納物業費的業主來說，也是不公平的。

　　南新建話鋒一轉說，雖然空置房要交納物業費是無可辯駁的事實，但對于居住在小區沒有交納物業費的業主來說，物業公司也不應該以斷水斷電來威脅業主交納物業費。《中華人民共和國民法典》第944條第3款明確規定：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”對于拒不交納物業費的業主，物業公司應當以合理合法的途徑維權。《中華人民共和國民法典》第944條第2款規定：“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。”根據該條的規定，物業公司首先應當在提供保質保量的管理和服務的前提下，再催告應當交納而沒有交納物業費的業主，而且必須給業主留有寬限期。如仍不交納的，才可以向房屋所在地人民法院提起訴訟，或者根據雙方簽訂的仲裁協議約定向有管轄權的仲裁機構提起仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決業主支付拖欠的物業費，并承擔違約金。

　　實事求是地說，空置房屋確確實實給物業的服務減少了一定的工作量，作為物業公司給空置房業主減免物業費既和諧了雙方關系，又體現企業人性化服務，是一種應當褒獎的行為，并且有些地區已寫入規范性文件。如2020年11月出臺的《西安市物業服務收費管理辦法》中規定：“業主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經物業服務企業登記確認后，其空置期間的物業服務費、停車服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納。”(記者 成全勃)