隨著房價上漲，開發商違約事件增多，為何職能部門處罰剎不住肆意違約行為?買方主張房屋差價損失，法院會支持嗎?

　　一個半月加價60萬元，開發商還覺得房子賣便宜了;還未收房，發現房子遭“一女二嫁”，老業主繳的首付，5000余元/m，新業主付的全款，6000元/m……

　　2017年至2018年，西安樓市出現一房難求的現象。記者梳理了2017年、2018年的數據，涉及房產投訴的線索就有368條。

　　房產投訴線索中開發商主動違約事件增多

　　在記者梳理的這368條線索中，除16條系開發商主動違約外，其他投訴還包括開發商延期交房、工程質量存在問題以及房屋違法加蓋等。

　　蔣女士2017年3月16日購買了一套88.6平方米的商品房，并繳納了11.6萬元首付款，但在4月26日，銷售人員主動聯系她，稱領導明確答復了，說房子不賣了。

　　一開發商在購房者4月1日確定總房價，并交了10萬元誠意金后，以賣便宜了為由，一個半月加價60萬元。同樣是該項目，在購房者已繳納全款并網簽備案之后，開發商仍然讓購房者退房。

　　針對這些房地產投訴，記者在調查走訪中發現，隨著西安房價一天天上漲，開發商合同違約事件呈增多趨勢。為了漲價，部分開發商寧肯違約也不賣房。

　　媒體曾報道的西安3位市民房屋被開發商“一房二賣”事件塵埃落定，開發商被判賠償3位市民190萬元。2013年8月7日，西安市民董某給綠地集團西安盛都置業有限公司交納房屋認購款825966元，同年8月8日，董某和綠地簽訂《認購協議書》，但后來卻被開發商告知，房屋已賣給他人，和他情況類似的還有兩位購房者。

　　主動違約要求解除合同

　　開發商寧愿雙倍返還定金

　　2016年12月19日，西安市民石女士與一家房產公司簽訂了認購書，購買該公司開發的一套房，簽訂了《商品房買賣合同》，交清了房款，通過網簽也備過案，但該房地產公司在拿走《商品房買賣合同》后，以合同存在重大誤解要求與購房人解約。一審法院判定，開發商歸還《商品房買賣合同》并交付房屋及車位。

　　記者在調查中發現，目前認籌金、誠意金或定金的風險在房地產消費領域越來越凸顯，一些不誠信的房地產開發商收取了認籌金、誠意金或定金，經過較長時間無償使用后，以所開發項目未取得《商品房預售許可證》為由，在后期房價上漲之后主動受罰，要求解除合同或認購協議。而從法律層面來講，購房者是存在重大過失的，即購買五證不全的商品房不受法律保護。所以，就有一些項目開發商寧愿雙倍返還定金也要解除合同。一旦遭遇這種情況，購房者往往就會喪失最佳的購房時機。若是遇到爛尾樓，購房者的損失將難以彌補。

　　相關案例

　　>>案例一

　　買了四五年的商鋪 至今未動工

　　多年前買的商鋪至今未動工，業主們多次與開發商、政府部門交涉，雖多次得到承諾，卻沒有實質性進展，這樣的購房經歷讓市民付女士心力交瘁。

　　2014年底，付女士與位于世紀大道的南海家緣開發商紫云地產簽署商鋪認購合同，并已全款繳納。合同中約定，認購合同將于2017年6月30日止，并將合同約定的商品房交付認購人使用。然而，眼看期限到了，卻沒有動工跡象，“連坑都沒挖”。付女士說，合同約定的期限到了，開發商自然無法兌現約定。

　　魏先生與付女士有著共同的遭遇，他于2015年初與南海家緣開發商簽下認購協議，交了60%的房款認購了一套商鋪。

　　他們介紹，南海家緣二期紫金臺A座6號樓商鋪、7號樓商鋪、8號樓商鋪2014年底開始對外銷售，和付女士、魏先生遭遇相同的業主大都是在2014年底至2015年初購買的，如今，交房日期已過去近一年，工地上連最基礎的開挖土方都還沒有進行，房管局網簽備案程序更是遲遲不予進行。2017年11月，雙方曾簽訂補充協議，將合同期限延至2019年1月2日，條件是給予優惠補助，“現在看來，他們的承諾又要黃了”。

　　講起維權過程，魏先生說，2017年3月以來，商鋪業主代表多次找到開發商和灃西新城房管局溝通，開發商每次都以更換施工隊為由，一直推遲開工時間，網簽至今也沒有辦理。

　　多次找開發商無果后，2017年8月14日，業主們把部分商鋪未網簽的業主房號及相關資料遞送到灃西新城管委會房管局，尋求政府幫助。但大半年過去，開發商既沒開工建設，也沒給大家辦理網簽，更沒有給商鋪業主簽訂房管局備案合同。2017年9月26日，商鋪業主再一次到灃西新城信訪部門反映，10月17日，得到灃西新城管委會房管局的答復意見書，對商鋪全面開工、商鋪辦理網簽、商鋪交房未作出實質性答復。

　　2017年12月，業主們再次到灃西新城管委會，相關負責人表示，南海家緣二期紫金臺商鋪是有預售證的，只要開發商把商鋪的圖紙劃分好就給予網簽。大家當時滿懷希望，盼著能在政府職能部門的監督下，先網簽了也算有所收獲，但從那以后再次沒了消息。

　　“我有一次跟灃西新城房管局的領導去找他們開發商，他不知道我是業主，直接說現在房價漲這么多，咋能那么便宜賣給他們。”付女士說，有一種說法是，隨著房價的快速升高，開發商嫌之前的售價低，想重新賣，還說他們可以優先購買。

　　6月23日上午，在記者見證下，魏先生先后撥打了開發商兩名負責人的電話，對方對魏先生相當熟悉，一名被稱為孫總的負責人并未就魏先生提出的諸多問題予以具體答復，只說將盡快協調問題解決。

　　>>案例二

　　房子“一女二嫁”新業主付的全款 每平方米比老業主多1000元

　　劉女士是位于西安電子正街的匯成和苑小區業主，該小區包括劉女士在內的多戶業主在尚未收房的情況下，發現自己買的房子有了第二個主人。

　　劉女士說，與她一樣遭遇一房兩賣的業主有不少，他們多是在2012年購買的房子，繳納了首付，簽了《匯成和苑商品房內部認購協議》，協議約定于2015年5月30日交房，然而項目在建設中曾因資金問題停工，后在業主自籌、政府協調下房子逐漸完工。可就在業主們滿心期待著收房時，發現了一房兩賣的情況。

　　最早是有一個業主去看他的房子，卻發現自己所購房屋的窗戶被拿掉了，遂到物業去詢問，結果卻了解到，這房子的業主正在裝修，想換窗子，被物業阻攔，雙方正在僵持。這一消息令這名業主大吃一驚，自己買的房子還沒收房，怎么憑空又跳出來另一個房主，而且人家已經開始裝修。

　　于是，這名業主聯合其他業主尋根問底后發現，不少業主都在小區見到了自己所買房子的另一名業主，而且不少“新業主”已開始裝修了。更令他們不解的是，這些新業主手中也有一份幾乎與他們一樣的認購協議，所不同的是老業主簽于2012年，價格是5000余元每平方米，先繳的首付;而這些新業主的協議都簽于2017年底或2018年初，價格為6000元每平方米，付款方式為全款付清。業主們一下炸了鍋，找到開發商理論此事，“但人家開發商根本不做過多解釋”。

　　維權期間，業主們曾見到過開發商貼出的《匯成和苑裝修交房通知》，稱6棟樓的交房時間和繳款方式各不相同，除5號樓、4號樓可在規定期限內以最低繳納20%的房款收房外，1、2、3、6號樓的業主必須在規定時限內繳納總房款的95%，逾期則認為業主自動放棄。

　　前不久，記者曾就此采訪到房產公司的殷姓負責人。他表示，去年曾通知部分業主交房，但業主持觀望態度并未收房，“房價漲了，業主又來收房，肯定不符合公司管理流程。”殷姓負責人表示，他們曾收到過業主向開發商提交的退房申請。

　　“我們這些人里沒有交退房申請的，這是他們的托詞。”劉女士表示，維權過程中他們曾了解到，造成一房兩賣的原因是開發商在2012年賣了一次，后來將房屋向承建商抵賬，導致又賣一次。劉女士說，他們多次將開發商一房兩賣的情況反映到區政府和街辦，政府部門也曾多次協調但未果。日前，上級再下文讓雁塔區、電子城街辦解決此事，而之后開發商負責人也約見了業主代表，并登記了業主信息，稱會就是否申請退房問題進行核實，目前尚無明確說法。

　　>>案例三

　　房款已付清 想收房卻被通知要漲價

　　簽訂購房協議6年多了，房款也已付清，如今想收房卻被通知要漲價，這讓購買了慶華長安家園的十幾戶業主很不滿。

　　2012年9月，北方特種能源集團公司西安慶華公司退休職工黃建榮與西安鼎銘置業有限公司簽了購房協議書，以3500元/平方米的暫定價格，購買了位于西安現代紡織產業園紡園三路的慶華長安家園住宅小區10號樓1單元2704的房子。協議約定分次付清房款，到2014年3月，黃建榮分5次付清了房款。2016年12月，鼎銘公司通知房子漲至3690元/平方米，不少簽訂購房協議的職工都按照新價格補交了差價、簽了網簽合同，也陸續收了房。這事讓十幾名老職工感到不滿，他們均反對開發商私自漲價，也拒絕和開發商簽訂網簽合同。

　　與黃建榮情況相同的王積玉表示，當時簽訂慶華職工購房協議的人數眾多，因開發商私自漲價，幾名職工一起將鼎銘公司起訴至灞橋區法院。可讓他們不解的是，法院認為鼎銘公司起初是慶華公司工會發起的，法定代表人與慶華公司法定代表人為同一人，因此認定是屬于單位內部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產糾紛，依照《最高人民法院關于房地產案件受理的通知》第三條規定，該訴請不屬于法院主管工作范圍，裁定不予受理。

　　西安慶華公司則稱，他們沒有和購房者建立商品房買賣合同關系，購房者認購的商品房購房款也沒有交給他們。

　　看著年過九旬的岳父住不進新房，今年6月12日，黃建榮的女婿楊先生向12345反映，之后事情轉給了紡織城產業園管委會，目前還沒有新的回復。

　　6月22日，楊先生前往鼎銘置業在小區13號樓設立的項目部，他表示要收房，一位工作人員說，楊先生家人購買的房子，最初協議上標的單元和住建局不一樣，現在房號變更為2單元2704，房子還是原來的房子。之前協議的價格是暫定價格，簽訂正式網簽合同執行的價格是4063元/平方米。

　　對于為什么要執行現在的價格，該工作人員拒絕解釋，稱如果要收房就拿之前的交款票據及手續，按照住建部門核準的面積補完差價重簽網簽備案合同，履行完手續就能收房了。

　　>>案例四

　　已網簽備案商品房 開發商卻要解約

　　簽訂了《商品房買賣合同》，交清了房款，通過網簽也備過案，但房產公司在拿走《商品房買賣合同》后，以合同存在重大誤解要求與購房人解約。一審法院判定，開發商歸還《商品房買賣合同》并交付房屋及車位。

　　2016年12月19日，西安市民王女士與一房產公司簽訂了認購書，購買該公司開發的25幢×單元×層10××2號房一套，面積134.13平方米，單價10500元/平方米，總房款約140萬元。在《認購書》末尾處特意注明“贈送負壹層車位二個”。王女士當日給開發商支付了30萬元購房款。

　　2017年1月23日，王女士支付了剩余房款，并簽訂了《商品房買賣合同》。當時開發商以合同需要備案為由，將簽訂的合同全部收走。2017年4月1日，開發商又向王女士送達了車位選取通知書。4月14日，雙方簽訂了《車位協議》，而開發商也出具了地下停車位選擇確認單。王女士名下所購置的這套房屋，2017年1月23日已在房管部門通過網簽，2017年2月7日備案。

　　但讓王女士沒想到的是，開發商至今未返還《商品房買賣合同》，甚至提出要解除合同。無奈之下她只好訴諸法律，要求開發商歸還《商品房買賣合同》及交付房屋和停車位。

　　在雁塔區法院《民事判決書》及落款為這家房產公司的《民事上訴狀》中，開發商稱，根據西安市不動產登記服務中心2015年8月出具的《房產測繪成果變更報告》可知，25幢×單元×層10××2號房以及10××3號房系關聯戶室，需一并處置，上述兩戶型建筑面積共計343.79平方米，而王女士所購房屋實際面積遠高于合同載明的面積，造成該結果的原因系重大誤解。

　　雁塔區人民法院《民事判決書》認為，王女士與開發商簽訂的《商品房買賣合同》及《車位協議》系雙方當事人真實意義表示，《商品房買賣合同》中雙方對房號、面積、價款均作出了明確約定，購房人也支付了相應房款，且該商品房買賣合同已經備案。對于開發商提出的《商品房買賣合同》系重大誤解，法院認為，與事實不符，不予支持。雁塔區法院一審判定，這家房地產公司在宣判生效10日內歸還王女士《商品房買賣合同》;判決生效30日內，按雙方簽訂的《商品房買賣合同》，交付房屋及停車位。一審宣判后，房產公司上訴，目前二審還在進行中。

　　>>律師統計

　　40個案例中31個判決支持差價損失

　　近日，陜西海普睿誠律師事務所建筑與房地產業務部王阿麗、李平、鄭婷3位律師對近年相關的國內40個案例進行分析，其中31個判決支持房屋差價損失，9個不支持。

　　法院支持房屋差價損失的情形

　　在裁判觀點方面，支持房屋差價損失的判決理由主要有：

　　一、賣方違約后，買方應當采取適當措施防止損失擴大，如購買其他房屋等措施防止因房價繼續上漲而導致損失的繼續擴大，故法院會傾向于認定房屋差價損失期間，或者損失范圍，再結合房屋差價損失鑒定，以確定損失數額。

　　二、綜合考慮雙方的過錯程度、交付定金的數額、房屋價格上漲及當事人的合理預期，由法院酌情確定。

　　三、賣方根本違約，合同目的不能實現，買方訴請預期的可得利益損失判決支持。

　　四、當定金的雙倍罰不足以平衡利益，并不足以彌補買方因違約而受到的損失，買方可主張房屋差價損失，法院考慮到簽訂合同時合理注意義務，過錯程度、參考房屋面積及增值情況，酌情判定賠償損失。

　　五、鑒于正常的房價波動屬于商業風險，是買賣雙方在訂立合同時應該能夠預見的，故賣方無權引用可預見性規則來限縮賠償金額，更何況被告在故意違約更無權引用。但買方沒有及時采取適當措施防止房屋差價的損失擴大，在確定賠償具體數額時，賣方可適用減輕損失規則，也即具備正當性。

　　法院不支持房屋差價損失的情形

　　不支持差價損失判決中，理由包括：

　　一、房屋價值的評估程序有時不能客觀地反映出雙方房屋交接時的價值;房屋差價損失遠超其訂立合同時能夠預見到的因違反合同可能造成的損失，不能認定為合理損失范圍，法院可能會認定證據不足。

　　二、賣方違約，合同在起訴到法院之前已解除，合同從簽訂到解除時間間隔較短(房款已經退還給買方)，加之在賣方未再次出售房屋的情況下，法院對房屋增值部分損失支持的可能性較小。

　　三、房屋可能存在一房二賣、抵押、查封等情形，法院需要判斷買方是否善意、是否應當清楚知曉合同無法繼續履行，并應采取措施及時止損，具體的損失數額法院結合評估報告綜合判定。

　　四、買賣雙方均有違約行為，若買方違約在先，則買方應對其違約造成的損失自行負擔，房屋增值部分損失不予支持。

　　五、未對案涉房屋的現價值舉證予以證明。

　　>>律師分析

　　房屋漲跌損失咋確定

　　對于房屋漲跌損失如何確定，王阿麗等3位律師分析，房屋差價損失屬于合同履行后，買方可正常獲得的履行利益。買賣雙方約定買賣的房屋系特定物，不具有替代性，其履行利益應當考慮房價市場變化的因素，房屋增值形成的差價，該部分差價應認定為賣方的履行利益，即賣方的違約行為所造成的損失，應予以賠償。房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

　　第一，雙方有約定的，從其約定;

　　第二，雙方無約定，或不能協商確定的，參照以下方式：原則上，可比照最相類似房屋的市場成交價，與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

　　第三，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

　　總之，在賣方違約的情況下，法院對房屋增值部分損失的認定是：在確定房屋增值部分損失存在的前提下，考慮買方的履約情況、審理期間房屋漲跌情況、賣方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失、扣除買方未采取措施不當擴大的損失等情形，同時結合房屋買賣合同約定的違約金數額進行綜合判定。而在買賣過程中，買方在簽訂居間協議、房屋買賣合同等交易環節應當更加謹慎，盡量形成書面文件或簽訂補充協議，同時注意保留履約憑證，以防日后賣方違約時，買方可以通過法律手段要求賣方賠償損失。

　　另外，北京德恒(西安)律師事務所律師萬焦律師提醒買房者，在簽訂房屋買賣合同過程中一定要審查賣方是否有權處分交易房產，尤其要注意賣方不是房屋所有權人時，一定要審查委托代理手續的真實性;交易房產是否符合交易條件，是否存在抵押或司法查封等情形;買方自身是否具備購房資格以及是否具備支付能力等。

　　>>專家建議

　　多部門聯合整治 維護房產誠信秩序

　　“去年中下旬開始，西安房價急劇上漲，賣方違約成風。”萬焦說，該類案件爆發之初，我省司法實踐中幾乎沒有關于明確支持房屋上漲差價損失案例，各方簽訂的房屋買賣合同中約定的違約金極低，違約者沒意識到違約成本之大，有違約者不僅不按合同支付違約金甚至態度惡劣。目前，已有不少法院不僅支持上漲差價，還支持守約方支出律師費用，甚至支持繼續履行合同且判決違約方承擔合同約定的違約金。

　　違約有較大利益可圖

　　鄭婷律師認為，目前違約成風主要還是高漲的房價和違約成本差距較大，違約有較大利益可圖。她說，以近期的部分判例數據分析來看，外省大部分還是支持的，但具體到個案，法院裁判依據還是看當事人的證據。首先守約方需要主張差價損失;其次證據是否充分;最后法院一般會結合買方的履約情況、賣方能預見的因房價上漲而產生的損失、買方是否采取適當措施防止損失擴大，房屋買賣合同約定的違約金數額并結合房屋差價損失鑒定進行綜合判定。

　　法院對此類糾紛判決結果并不一致，她認為主要還是個案的證據是否充分。她建議，買方要注意保留書面材料;簽合同時，明確約定網簽、交房、過戶具體時間;明確設置違約金、定金條款、解除條款等;買方也應嚴格按合同約定履行義務，即首先自己不違約，再及時按合同約定的履行期限向違約方發出書面通知，要求賣方履約，并固定上述證據。

　　另外，即使購房者選擇通過法律途徑維權，這也是成本極高的維權方式。

　　已有企業被查 為何開發商仍屢屢違約

　　為進一步加強房地產市場管理，引導和規范商品房銷售行為，西安市住房保障和房屋管理局2017年5月就下發《關于實行商品房銷售違法違規行為記分管理的通知》。超過5分將被暫停房屋網簽銷售，記分記錄周期為半年，記錄周期屆滿后，記分信息統一清零，違法違規行為列入其信用檔案。

　　記者在《西安市商品房銷售違法違規行為計分標準》明細中發現，針對“在標價之外加價出售房屋或者收取未標明費用”、“采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品房買賣合同等人為制造房源緊張的行為”、“將已售商品房再銷售給他人的”等，都有著詳細和明確的扣分標準。其中“將已售商品房再銷售給他人的”違規行為，將被直接扣除5分，按照《關于實行商品房銷售違法違規行為記分管理的通知》，超過5分的，在整改或行政處罰完畢前將被暫停房屋網簽銷售。

　　《關于實行商品房銷售違法違規行為記分管理的通知》還明確，對存在行政處罰或因違法違規銷售引起重大涉穩事項的房地產開發企業、代理機構，除進行記分處理外，還將納入“黑名單”，報送市社會信用體系建設領導小組辦公室，由有關部門實施聯合懲戒;情節嚴重構成犯罪的，移送司法機關。記者了解到，有3家開發商要求購房者退房被記分，具體為“銘城地塊”存在無預售證售房，預售證下來之后又要求業主退房，2018年4月11日被記2分;“新一代偉業國際”存在在標價之外出售商品房，2018年4月18日被記2分;“臻園陽光”不嚴格履行合同，要求業主退房，2018年5月3日被記2分。“大華翰林華府(一期)”和“華安紫竹苑”在商品房銷售過程中，存在違規行為，違反公平交易的相關規定，2018年4月11日均被記10分。

　　盡管職能部門也進行了一些處罰，為什么還有開發商屢屢違約呢?陜西省社科院副研究員謝雨鋒說，這是因為職能部門處罰的力度不夠。

　　職能部門不能回避自己的責任

　　房價上漲后，開發商屢屢違約，購房者向職能部門投訴無果。謝雨鋒說，這體現出的是整個社會的誠信體系比較薄弱。“看似有規則，實際上沒有，在這種情況下，職能部門不能回避自己的責任，回避了就是不作為。”謝雨鋒說，開發商頻繁違約，對大西安的形象也是一種影響，希望相關職能部門，能聯合起來，該出手時就出手。記者 寧軍 陳思存 楊德合 魏光敬 卿榮波 李婧 采寫

　　>>評論

　　以維護城市品質的名義 減少樓市“負能量”

　　楊鵬

　　大概從去年開始，西安房價就處于一路上漲態勢。如果說，伴隨著房價上漲，開發商毀約只是個別現象，倒也不必大驚小怪。畢竟，為了利益撕毀合同，這不只是房地產市場獨有。只是，當房價已跨過萬元關口，可以想象，一旦開發商毀約，這叫辛辛苦苦攢錢，為了圓住房夢的普通老百姓情何以堪?

　　要看到，在強大的利益驅使之下，精于算計的開發商其實很明白毀約的成本與收益孰大孰小，所以，也就不難理解開發商為何選擇“一房二賣”，或者以各種理由拖延交房，甚至逼迫購房者主動退出乃至接受漲價的現實了。

　　市場經濟，按合同辦事天經地義，買賣雙方必須遵守“契約精神”，而不能隨隨便便撕毀合同。更需要指出的是，商品房不是普通的商品，房地產市場交易行為，尤需要堅守起碼的契約精神。從這個意義上說，開發商毀約成風，不正說明房地產市場契約化程度有些欠缺?這對于一個城市的誠信環境難道不是一種傷害?

　　房子，自古就是保身立命之所，也與每個家庭的財富和生活狀況息息相關。人們對于美好生活的向往，無疑包含著住房夢的實現。所以，無論是基于老百姓福祉考量，還是從城市形象和品質建設上講，都不能放任自流。特別是在建設美麗宜居品質西安的今天，一個不被“負能量”纏身的房地產市場，人們才能從中增強相應的獲得感、幸福感。

　　毫無疑問，大多數購房者并不具備和開發商博弈的能力，而樓市亂象卻足以傷害一座城市的品質和形象，基于此，相關部門有必要主動作為，依法、依規約束開發商行為，以減少樓市“負能量”。