近期，長租公寓“遇冷”“爆雷”頻繁出現。記者調查發現，長租公寓在2018年呈現爆發式增長態勢，拉動了一、二線城市房租飛漲。隨著各地的調控政策出臺，今年以來不少長租公寓運營商資金鏈斷裂，頻繁出現“爆雷”。但記者走訪西安市場發現，長租公寓市場雖有洗牌，但品牌公寓出租率仍在90%以上，發展潛力良好。

　　全國不斷有長租公寓企業爆雷事件發生

　　從長租公寓近幾年的發展來看，2016-2018年是長租公寓高速發展的幾年。政策紅利不斷釋放，各類企業集中進軍長租公寓市場。從2017-2018年來看，一線城市長租公寓新開門店比率高達35%。

　　除了傳統租賃運營商在瘋狂擴張，大型房企也涉足長租公寓。經過前幾年的運營，企業盲目進入和規模擴張所帶來的問題逐漸暴發，從而出現了去年至今年，不斷有長租公寓企業爆雷的事件發生，南京、成都、合肥、杭州等地的一些房東和租客的就發出了“別讓樂伽公寓跑了”的呼聲。

　　世聯紅璞公寓西安公司總經理毛占峰認為，行業初期準入門檻低，有一些企業盲目投入，無法實現良性運營。但是租賃行業還是剛需為主，租金的彈性空間有限，如果短期現金流實力欠缺，就會出現爆倉的事件。

　　西安核桃公寓創始人鄭占錄認為，萬科、龍湖等大型的開發商進駐長租公寓行業較早，規模較大但是一直沒有解決盈利問題。隨著規模不斷擴大，虧損也會逐漸擴大，從企業發展角度來說，如果業務長期不盈利，放緩節奏是正常的，但是從計劃來看并未停止發展，說明這個業務的潛力是被普遍看好的。

　　激進的長租公寓企業將面臨較大的經營壓力

　　中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的2019年6月《中國住房市場發展月度分析報告》(簡稱報告)中分析認為，2018年7月前后，受長租公寓企業炒作、畢業季到來、租房市場清理等因素的疊加影響，部分重點城市租金大漲。2018年下半年，在政府整頓市場秩序等諸多因素的綜合作用下，租金逐步回落。預計2019年的租金上漲將表現得相對溫和，部分經營方式相對激進的長租公寓經營企業將面臨較大的經營壓力。

　　而2019年7月的報告顯示，核心城市住房租金在3月及4月季節性調整之后，5月及6月重拾上漲。2019年6月，核心城市住房租金指數為104.64，環比上漲0.39%，同比上漲1.17%。盡管租金再度上漲，但受經濟形勢等因素制約，租金漲速較上年同期大為減緩。在租金漲速不及預期的條件下，經營方式相對激進的長租公寓經營企業將面臨較大的經營壓力，部分長租公寓企業“爆雷”可能性增大。

　　長租公寓行業開始進入冷靜發展期。有業內專家預計，行業分化加劇，綜合實力強大的頭部企業租賃“寡頭”出現，成為行業的新趨勢。據相關資料顯示，今年以來，長租公寓行業整合加速：1月蛋殼公寓2億美元全資收購愛上租，2月麥家公寓完成對寓見公寓部分資產的重組，5月安歆公寓并購逗號公寓，打造藍領生態圈。

　　西安長租公寓缺乏頭部企業

　　部分小型長租公寓運營不規范

　　相對于全國長租公寓發展情況，西安的長租公寓發展水平仍舊較低。根據西安目前品牌長租公寓的進駐來看，大的公寓企業自如、蛋殼、魔方等并未進入西安市場，而全國分散式、比較大規模的企業還都沒有進來。

　　目前在西安，更多的是開發商利用本地的資源拓展項目，也有部分是其他資本甚至個人在做規模大小不一的長租公寓，房源都非常分散，與一線城市以及沿海城市的規模相差甚遠。

　　通過走訪市場可以發現，如今在西安長租公寓市場上已經形成一定規模的大多數是房企的公寓品牌，例如萬科的泊寓、龍湖的冠寓、世聯的紅璞公寓等集中型公寓。紅璞公寓西安公司總經理毛占峰認為，目前西安知名品牌長租公寓的體量還不足，對比一線城市，西安公寓的發展處在比較初級的階段，市場化程度不高，也存在部分小型長租公寓不規范運營的現象。

　　鄭占錄分析目前的市場認為，西安畢竟處在內陸城市，產業水平相對不發達，就業人口的工資相對于沿海發達城市較低，導致長租公寓行業的整體發展水平比較落后。西安長租公寓缺乏頭部企業的引領，導致租客對長租公寓的認知并不高。雖然現在長租公寓在租賃市場中的占比比過去提高很多，但是在品牌打造、社會化營銷、IP打造等多個層面的意識不足，整體管理水平欠缺，還有一段很長的路要走。

　　西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁分析道，西安長租公寓市場經歷了陣痛的洗牌期，“大吃小”主要系大品牌規?；科笫袌黾卸雀咚拢m然民營資本熱情高漲，但對市場的滲透能級有限。

　　集中型公寓更匹配年輕一族租賃需求

　　雖然西安長租公寓的發展仍在初級階段，但是集中型品牌公寓還是獲得了租客的認可，尤其是有經濟實力的高校畢業生和年輕白領。

　　據記者走訪了解，在租房選擇中，地段好、管理好的長租公寓不僅僅是白領首選，也漸漸成為有經濟能力的大學生首選，以40平方米的一居室為例計算，普通租房的租金在1700元/月，而品牌長租公寓的價格在2000元/月左右，部分品牌長租公寓的房租包含了物業管理費、WIFI服務等。

　　集中型品牌公寓，其拎包入住，高顏值、先進的管理模式和繳費方式，以及符合年輕人居住生活習慣氛圍，是吸引眾多年輕租房者的主要因素。今年剛畢業的大學生周晨表示，周圍有不少同學選擇入住長租公寓，他說：“我們也實地考察了，一棟樓上都是年輕人居住，而且房間的設計也很合理，適合一個人住，拎包入住方便快捷。重點是公寓定期還會舉辦很多好玩的活動，這也是吸引我們的一大因素，可以交很多年齡相仿的朋友。”

　　紅璞公寓西安公司總經理毛占峰認為，西安發展品牌公寓的潛力很大，年輕人都喜歡管理好、服務好一些的公寓，所以只要剔除前期的市場泡沫，以西安國家級中心城市地位以及最近幾年持續的招才引智政策，長租公寓有比較好的發展潛質。

　　集中式長租公寓租金相對較高

　　受畢業季影響，全國租賃市場在6、7月迎來高峰，西安也不例外。據諸葛找房數據研究中心統計，西安6月份租金均價為28.23元/㎡/月，租房總數提高，租房者的普遍需求是交通便利，位置好，而且以一室房源占據多數。通過走訪市場發現，集中式長租公寓的價格要高于普通租房的平均租金的價格。

　　諸葛找房2019年半年報中指出，不同城市圈品牌公寓布局因地制宜，造成與市場價格偏差度不一。京津冀城市圈核心城市北京、天津，集中式公寓單間價格與分散式公寓1居租金偏差均在10%以內。珠三角城市圈核心城市深圳、廣州，不同業態類型的公寓價格偏差較高，在40%以上。而在西安、鄭州等城市集中式長租公寓布局還未形成規模化標準化，租賃面積及房型更為多樣，房間租金相對較高，與分散式公寓租金價格偏差呈正值。

　　鄭占錄說，從規模上來講，西安長租公寓頭部企業進入的非常少，運營商的規模普遍比較小，租金的議價空間還沒有完全暴發出來。他覺得，雖然西安房價這兩年增長速度比較快，但是租金的增長速度遠遠低于北上廣深等一線城市的增長速度，導致了長租公寓租金差較小，也會普遍影企業的盈利。

　　西安公寓高端店租金在3500-7000元/月

　　雖然租金相對較高，但據記者走訪部分長租公寓可見，西安集中型品牌公寓的出租率普遍較高，均值在90%左右，更有甚者達到爆倉局面，但這種滿租現象僅是個案。

　　萬科泊寓在西安目前已開業9家門店，有近5000套房源，平均出租率在95%以上。普通的公寓租金在900-2600元/月，因地段和面積大小而租金有所差異。而在高新區的高端店租金在3500-7000元/月，大部分門店的GOP都已達標。

　　龍湖冠寓目前已經有五家門店，平均出租率達到90%以上，平均租金約1760元/月。此外，還有兩個項目預計于今年三季度開業運營。

　　世聯的紅璞公寓經過前期拓展和籌備，已有10個店開業，主要分布在高新、城南以及中軸線附近，共1200間房，平均出租利率在93-95%。從今年開始項目運營進入到了良性階段，實現了微盈利。

　　紅璞公寓西安公司總經理毛占峰表示，西安租賃市場供求基本平衡，并未出現大規模的倒逼、爆倉等情況。紅璞公寓在長租公寓的拓展潮中下手較早，測算了上百個項目后挑選了10個左右的熱點區域，保障了出租率和租金。他表示，紅璞公寓在經過第一輪的市場試水后，會在接下來的拓店發展方向上做一些調整和改進。

　　不過，毛占峰也表示，長租公寓面臨著成本高、回報周期長、利潤低、盈利難這四大困境，整體盈利水平也不高，甚至很多企業都處于虧損狀態。

　　西安人口紅利凸顯

　　長租公寓將迎來高速發展期

　　雖然長租公寓經歷了一系列的陣痛、改革，但是資本仍舊很看好其發展潛力，有不少企業加大了長租公寓的投入力度。據鏈家研究院發布的數據顯示，到2020年，中國房產租賃市場的租金規?？蛇_1.6萬億元。由此可見，租賃市場的蛋糕仍舊很大，而長租公寓市場的增長也是必然趨勢。

　　而長租公寓市場的發展潛力，與一個城市的居民工資水平和消費水平以及流動人口的數量有直接的關系。記者從西安市統計局獲悉：上半年全市居民消費價格同比上漲2.4%，其中居住上漲3.4%。目前西安的常住人口為1000.37萬人，戶籍新政實施以來，新增人口近110萬人。西安高校眾多，國家統計局西安調查隊發布的《2019年西安市應屆大學畢業生調查報告》數據顯示，34.1%的畢業生表示愿意選擇西安。新增人口的紅利以及巨大的畢業生租賃市場，成為長租公寓前景的充分必要條件。

　　朱郁認為，市場的潛力點主要從潛在供應量去判斷，人口落戶政策紅利為長租公寓市場帶來更多需求，擴展了市場容量和增量空間的預期，拎包入住的特性更符合產品功能設計和客群的需求，為市場進一步向好發展形成了基石作用。

　　鄭占錄分析認為，西安的城市影響力與日俱增，目前已有大型的長租公寓品牌在調研準備進入西安，這也勢必會導致市場競爭加劇，本地供應商需要不斷加強自身的產品打造能力，以及運營能力。但是從長遠發展來看，一旦度過過渡期，有實力且規范運營的企業發展速度就會越來越快。 華商報記者 黨蘭

　　長租公寓行業仍面臨賺錢難的問題

　　近兩年國家鼓勵租賃行業，長租公寓已經成為眾多開發商多元化之路的重要布局，同時行業中也出現了眾多中小型公寓機構，多元化供給的局面已然成型。

　　會找房創始人兼CEO李磊表示，長租公寓行業仍然面臨賺錢難的問題，造成這一矛盾的底層原因是行業沒有良好的基礎建設。當前賽道中的玩家很難做到“全才”，中長尾商戶更擅長解決最后“一公里”的問題，開發商企業則擅長通過優勢資源快速擴大規模，行業的基建需要更專業的第三方進行建設。

　　長租公寓行業的野蠻式增長持續了近兩年，但隨著市場紅利逐漸消失，公寓運營商又遇到了新的課題，房源和人員管理方式落后、單間房源利潤縮水、盲目擴張導致的資金鏈斷裂等等，種種問題均暴露出同一個痛點，如何才能降本增效?

　　李磊認為，公寓本身屬于高毛利低凈利的行業，公寓運營商必須要學會精細化運營，將傳統長租公寓的數據從線下搬到線上，通過特定系統為行業打造底層數據管理能力，讓線上簽約、在線支付已經成為行業標配。 綜合

　　接下來拼的是運營和服務

　　近兩年來眾多企業加快布局，長租公寓儼然成為開發商、專業化租賃運營商、中介機構等企業眼中的熱門“風口”。但由于前期投入成本高、回報周期長，市場競爭日益激烈，很多長租公寓面臨較大考驗。

　　業內人士指出，雖然長租公寓市場前景廣闊，并且在過去的幾年里得到迅速發展與市場認可，但仍處在初級階段，面臨長產業鏈與回報率低和重運營的風險，以及消費者需求不斷提升等問題。

　　在國家對住房租賃市場的政策鼓勵下，大量企業和資本也在進入這一領域。數據顯示，目前布局西安市場的各類長租公寓有60余家，各種檔次房屋總量超過20萬套(間)，房屋面積普遍在18平方米到30平方米之間。其中，機構租賃企業即品牌公寓掌握的房屋數量接近5萬套(間)。品牌房企旗下如龍湖冠寓、萬科泊寓、華潤萬象城等長租公寓，運營房屋總量近1萬套(間)。

　　長租公寓已經過了跑馬圈地的規模擴張時期，接下來拼的是運營和服務。跑馬圈地后，行業的競爭方向將逐漸向精細化運營、多元化盈利等方向轉變。除了適合青年、白領的公寓產品外，近來藍領公寓也備受關注。有數據顯示，針對低收入群體的藍領公寓房間數每年增速超過50%，相關開發企業數量也在快速增加。隨著資本紛紛投入，藍領公寓成為長租公寓行業融資額增長最快的細分領域。