省政協常委，西安歐亞學院董事長、院長胡建波

　　城鎮老舊小區改造難點及對策分析

　　一是分類實施。目前，老舊小區改造對象主要指2000年前建成使用的小區，僅以建成年代劃分改造標準顯得過于粗放。老舊小區按照屬性可分為機關企事業單位家屬院、城市低洼改造小區、房地局公房、第一批商品房小區;按面積大小可細分為零散分式老舊小區、較成規模小區、大型小區;按房齡可分為20—30年、30—40年、40年以上小區。對這些小區，建議按照不同分類制定差異化改造標準，并結合小區居民需求，開展個性化改造。

　　二是突出重點。老舊小區改造既有改善群眾生活環境的考慮，也有改善城市區域形象的作用，應將小區改造分為形象改造和功能改造兩大類，對于不同小區應制定不同的重點改造內容，避免“一刀切”式的改造標準。另一方面應避免“撒胡椒面”，選擇重點區域和節點，比如與全運會密切相關區域，應當高標準地進行改造提升。

　　三是街區統籌。老舊小區改造不僅要改善群眾生活環境，更應服務于城市有機更新的歷史周期和城市生命周期。對于密集分布又“散而小”的老舊小區院落組成的街區，改造的著眼點應調整到街區生活功能的完善上。除了水電氣暖等基礎設施，工程重點應當考慮消防通道、停車位及街區交通組織和公共安全上。還應拆墻通路，形成具有一定管理規模的街區，讓改造更多體現出公共性。

　　四是多元參與。現行的改造工程具有較為鮮明的行政命令特點，政府是推動改造的主體，雖然有利于快速推進改造，但不利于改造的深入推進和精準滿足需求。應該讓老舊小區的關鍵利益相關者參與進來，共同商議，確定具體改造方案。

　　省民盟高等教育委員會委員、西安市住房和城鄉建設局老舊小區改造專家委員會委員陳昌宏代表省民盟

　　建立健全老舊小區長效管理機制

　　一、充分發揮市場配置的權重作用。考慮到不同老舊小區的實際情況，如土地空間條件、居民年齡分布等，制定更加精細的政策，充分引入社會資本，明確社會資本在各個老舊小區改造中的最低比例，并計入考核項，更好發揮政府“引導”而非“主導”作用，完善投入分攤和多元化投融資機制。在吸引社會資本的同時，充分考慮小區的實際情況，積極推進老舊小區變片區變大區的創新政策，激發社會資本投資的積極性。

　　二、充分發揮基層組織的協調作用。充分調動人民群眾的積極性，發揮退休老干部、老黨員、“兩代表一委員”在改造過程中的組織、協調、協商作用。街道、社區應引導居民轉變思維方式，成立自治小組，實現共治共管。針對居民改造意愿強烈，反映突出的問題，應在充分征求居民意見的基礎上，明確告知相關政策及可能引發的后果(如：室內改造對日常生活影響的細節等)。基層組織應和設計院充分協商，在制定改造設計方案的同時，會同EPC施工方做出改造相關標準及費用清單，再次征求居民意見，決定是否改造。

　　三、盡快制定和健全長效管理機制細則，完善法律層面的問題清單。老舊小區改造工作需要制定好相關的規章制度、明確相關人員的主體責任，做到“有法可依，有責可糾”。同時，要充分發揮業主委員會的監督作用，充分吸收業主代表參與工程現場監督及驗收復核工作，加強審計、巡視，確保改造工程善始善終、不留“爛尾”。要明確區分政府、市場及居民的責任清單，不斷完善和加強老舊小區綜合整治的后續管理工作。

　　省政協委員、中鐵一局集團有限公司巡視員張為和

　　突出改善居住功能把惠民工程辦好辦實

　　一、把改善居住功能擺在首位，杜絕“面子工程”。房子是用來住的，不是用來看的。從根本上講，就是要在“里子”上下足功夫。從實施情況看，一些功能性問題已經有所考慮，但一些地區的改造方案還存在單純追求建筑外立面美觀的傾向。建議相關部門明確老舊小區改造必須遵循“安全性、功能性、便捷性、舒適性、美觀性”的基本邏輯，落實“一區一策”“一樓一策”的要求，著力完善群眾參與、群眾監督和工程考核評價機制，確保將改善居住功能擺在首位。

　　二、優化資源配置，將有限的資金用在刀刃上。一是要建立相應的財政補貼傾斜政策。在嚴格控制資金預算總額的前提下，適度提高老舊小區加裝電梯、室內管網改造等項目的補貼標準，同時壓縮非功能性改造的資金預算，減輕居民出資壓力。二是要建立嚴格的資金管控機制。以加強資金預算、管控和支付為手段，牢牢把住方案制定、過程監管、工程驗收等關口，確保該花的錢堅決不省、不該花的錢堅決不花，真正體現功能性改造的導向，增強群眾的獲得感。

　　三、加強組織協調，推動各方面形成合力。老舊小區改造是一項復雜的系統工程，需要各部門、各方面密切配合。以西安市老舊小區改造為例，雖然多數居民接入市政供熱管網的意愿強烈，但這從根本上取決于市政供熱能力、管網接口等因素。類似還有供水管網、供電設備和線路改造等問題，相關工作涉及省屬企業和中央企業。目前，各市(區)也成立了相應協調機構，但在協調力度和效果上仍有待加強。建議我省進一步健全完善協調工作機制，疏通老舊小區改造工作中的堵點，推動各方形成合力。

　　巨人通力電梯有限公司陜西分公司更新改造業務經理肖勝群

　　加快老舊小區加裝電梯進度的建議

　　第一，資金困難。一方面，加裝電梯業主承擔費用偏大。另一方面，政府補貼從審批到下撥需經過多道手續，經常因補貼遲遲不到位而影響電梯公司資金流轉和積極性。建議：1.出臺相應金融解決方案。如銀行向居民提供貸款，居民以分期付款的方式出資;或由第三方投資，通過租賃電梯收回成本。2.簡化、公示補貼程序。

　　第二，技術復雜。加裝電梯涉及多個部門，卻沒有專門的機構牽頭，導致市場魚龍混雜，加裝方案爭議較多，影響加裝進度。建議：提前收集好電梯建設工程設計所需的資料，結合實際情況，在保證質量和安全前提下，對老舊小區加裝電梯必要的平臺、連廊等在規劃上予以許可。

　　第三，資源浪費。就目前實際情況來看，先出加裝方案，后確定電梯公司，導致多家電梯公司重復設計，造成資源浪費，進而拉高加裝電梯成本。建議：由政府先全額補貼老舊小區改造設計費用，設計方案確定后，再由小區招標施工。

　　第四，政策限制了自主改造的活力。按照目前政策，只要不是2000年以前建的樓都不能加裝電梯。即使業主自籌資金擬加裝電梯，但因沒有支持商品房小區自主加裝電梯的政策文件，業主不能提出規劃審批申請。建議：允許2000年以后建成的多層住宅加裝電梯，釋放小區自主改造活力，使居民小區改造進入良性循環。

　　綜上所述，政府部門應提高居民對老舊小區加裝電梯政策、流程的知曉率，指導小區做好加裝電梯的排查摸底和方案擬定，調解突出矛盾，分批建設、循序漸進，抓住老舊小區改造的機會窗口，解決困難群眾上下樓之痛。

　　省政協委員、陜西隆翔停車設備集團有限公司董事長馮小隆

　　關于完善老舊小區停車設施的建議

　　一、整合停車資源。在規劃部門的統一指導下，按照控制性規劃及城市設計要求，整合老舊小區周邊的空間資源，將相鄰老舊小區統籌實施，騰退公共空間，優先配建停車位等便民設施，解決停車需求。由政府相關部門牽頭搭建智慧停車平臺，統一抓取停車信息，盤活現有停車資源，實現停車信息共享，最大限度緩解老舊小區停車難題。

　　二、加快政策落地。充分發揮基層組織力量。街辦、社區要指導、幫助老舊小區開展改造工作，有業委會的小區要積極發揮業委會的作用，對于“三無小區”要上門服務、親自幫建，做好宣傳、化解矛盾、解決困難，切實做好基礎性的前置工作，得到住戶支持，加快改造步伐。完善停車政策配套。立體停車位占地面積小、空間利用率高，是解決老舊小區停車問題的有效手段。但立體車位無法進行產權登記的問題降低了住戶建設熱情。建議政府相關部門盡快落實機械式立體車位產權登記問題，調動小區業主建設立體停車位的積極性和主動性。

　　三、拓寬資金渠道。作為民生工程，立體車位建設成本高回收周期長，鑒于此政府應設立立體車位建設專項補貼，加快老舊小區停車設施建設步伐。注重市場化運作，按照“誰出資、誰受益”原則，積極探索老舊小區改造的投資收益模式，合理利用老舊小區的區位優勢，充分挖掘商業潛力，給予政策扶持，簡化審批程序，鼓勵企業進行合理的商業開發，充分調動社會各方力量共同參與老舊小區改造，努力將老舊小區打造成“環境整潔、配套完善、管理有序”的美麗新家園。

　　西安建筑科技大學建筑學院教師楊光炤

　　關于設立社區規劃師制度的建議

　　(一)建立制度。鼓勵各市(區)根據自身情況，建立和推廣由規劃設計骨干組隊掛點擔任各社區規劃師的制度，為社區層面科學規劃、有序推進城鎮老舊小區改造各項工作提供制度保障，讓原本相對松散的老舊小區改造向制度化發展。社區規劃師的具體職責包括專業咨詢、設計把控、實施協調、技術服務等方面。

　　(二)創新理念。以《陜西省關于推進全省城鎮老舊小區改造工作實施意見》為依據，高起點、高標準、高水平進行建筑、綠化、景觀、文化等城市設計統籌，營造建筑可閱讀、街區能漫步、小區有溫度的高品質社區環境和特色風貌。同時，以社區規劃師深度參與城市管理為契機，推動更多的專業機構、專業組織、專業人員加入老舊小區改造和管理，完善多元主體協商、共建共治共享的社區治理格局。

　　(三)拓寬人才引進渠道。以政府購買公共服務形式進行聘任，吸引高校相關領域專家團隊，以及熱心社區公共事業的建筑、設計、景觀人才擔任社區規劃師，通過專業介入，讓老舊小區重新煥發活力，建立考評、退出機制，增強社區規劃師的主觀能動性和活力。同時建議設立專項資金，支持院校以老舊小區改造為課題開展研究實踐。

　　(四)建立長效機制。發改、住建、財政等部門參與確定社區規劃師的年度任務清單，并由對口的基層組織在征詢居民意見的基礎上，會同社區規劃師制定年度工作計劃。住建等部門在進行老舊小區改造項目前，專項征詢社區規劃師的意見建議。建議在市、區兩級建立“社區規劃師辦公室”，保障社區規劃師制度有效推進。

　　省政協常委，省農村信用社聯合社黨委書記、理事長毛亞社

　　做好老舊小區改造金融支持的建議

　　金融支持老舊小區改造面臨的主要困難。

　　(一)經營主體不明確。當前我省在老舊小區改造實施過程中，缺少法人治理健全的投資、建設、運營、管理主體，部分老舊小區屬“三無小區”，建設年代久遠、基礎資料缺失，金融支持中的融資主體不明確。

　　(二)盈利模式不穩定。目前老舊小區所有改造項目均以公益性項目為主，改造完成后收益來源主要為物業管理費，收益方式較為單一，前期建設投入難以達到足額有效回報。

　　(三)改造技術標準不統一。老舊小區改造量大面廣，小區居民對于改造項目、標準、內容訴求不同，個性化問題比較突出。管理機制和權屬問題亟待解決，后期管理過程中容易引發糾紛，對信貸資產質量形成一定風險。

　　相關建議：

　　(一)明確老舊小區改造的建設運營管理主體。建議各區縣政府成立老舊小區投資運營管理公司，明確建設運營主體責任，負責轄內老舊小區改造的立項、規劃、施工運營及后期管理工作，明確金融機構貸款主體，以便金融機構對老舊小區建設實施融資服務及金融支持，實現多部門單項工程統籌實施，一次性完成基礎設施改造，一攬子解決老舊小區面臨的難題。

　　(二)探索老舊小區改造保本微利的可持續經營機制。在老舊小區改造建設運營管理主體明確的前提下，建議探索和建立業主、投資、管理多方參與的經營機制，實現老舊小區改造的可持續實施，建立健全政府、居民與社會力量合理共擔機制，通過盤活社區資源，激活小區“造血功能”，平衡資本投入和收益，通過市場化方式吸引更多社會力量參與改造、共建和運營。

　　居民代表李琦

　　八府莊小區改造中遇到的問題與建議

　　一、總體改造規劃不明確，宣傳解釋不到位。八府莊小區的改造信息基本就是在小區部分區域放置一些介紹極為簡單的告示板，或者是張貼一些打印的意見收集表。作為業主，沒有人或單位與我溝通過這些改造是否是我需要的，百姓錢花得不明白，怎么能支持工作?建議相關部門加強對小區居民的意見收集，加強政策規劃方面的宣傳，同時做好改造項目的公示和解釋工作。

　　二、改造過程中多次造成居民財產損失。最近小區因施工方砸壞了業主汽車，發生了業主阻攔施工的事件，我們家也感同身受。前期，施工指揮部為追趕工期，在沒有任何通知的情況下就拆卸了我家的防盜網，破壞了窗戶的鎖扣，此時我還在外地，造成了極大的安全隱患。同時，拆卸后的防盜網不翼而飛，防盜網中放置的家庭用品也全部不見了。同樣的事例在小區相當普遍。建議加強對基層組織和施工方的監管，把黨的好政策落實好。

　　三、資源浪費，設計不美觀。小區改造之初，就對樓內進行了粉刷，然后繼續改造外立面、樓梯扶手等，新粉刷后的樓內又變的臟亂不堪。不少樓梯扶手只需更換扶手面即可繼續使用，施工方卻全部拆除換新。建議合理利用資金，把好鋼用到刀刃上。

　　四、關于加裝電梯的一點意見。這一點，我是受委托代表那些長期被困樓上無法下樓、突發疾病只能被背下樓再上擔架的老舊小區老年人表達訴求，希望各級領導重視加裝電梯工作，解決老年人下樓“最后一公里”的問題。正因為這件事有難度，才需要政府部門出面組織協調、論證攻關、集思廣益、克服困難。

　　本版圖片由記者杜靜波攝